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住宅品質確保法の住宅性能表示制度による「設計性能評価害」や「建設性能評価害」が付いていればもっと安心です。
１件の工事代金が3000万円(建築一式工事の場合は4500万円)未満の場合に必要な許可。
｢特」は特定建設業を指し工事金額が3000万円以上(建築一式工事の場合は4500万円以上）になる建設工事を施工するときに必要な許可。
（）内の数字は許可を受けた年度。
１０ならば平成10年度。
しているか総販売戸数の多い分譲地の場合、その一区画に先行して見学用の住宅を建築します。
これをモデルハウスと呼んでいて、住宅展示場のモデルハウスとは別物です。
販売戸数が少ない場合は、実際に販売する住宅で見学会を行います。
中古住宅などでは、まだ住んでいる所有者がいて見学会が催されることもあります。
このように実際に購入する家を見学する場合はオープンハウスと呼んでいて、このチェック方法については後の章でアドバイスしています。
広告だけではわからない住み心地や、周辺環境を知るには現地を見学するのが一番だ。
モデル八ウスとオープン八ウスの違いしよう。
例えば広告の図面では６枚の畳が敷いてあっても、実際に標準的な６畳間の広さがあるとは限りません。
ダンスなどの家具が置かれていなければ広く感じます。
同じように、図面では敷地に２台分の駐車スペースがあるように描かれていても、現実には軽自動車が２台やっと駐車できる程度の広さしかなく、車庫証明が取れないケースもあるのです。
このようなことをする業者を信用してはいけません。
どこまでが標準仕様でどこがオプションかモデルハウスは見栄えよく造られています。
システムキッチンや浴槽などの設備はもちろん、外壁なども標準仕様か別途に料金の必要なオプションなのかを確認する必要があります。
建築物では、その建物に使われている材料や設備の仕様をまとめた「仕様書（右頁表参照）」が必ずあります。
これを見せない業者も信用できません。
設備に限らず周辺環境などでも、疑問があればなんでも聞いてみる姿勢が大事です。
広告の図面や写真と比較してみるモデルハウスの見学時には、よくいわれる７つ道具など必要ありませんが、寸法を測るメジャーと記録するためのカメラ、メモ帳ぐらいは持参したほうがよいでしょう。
建物の耐久性・断熱性能の指標となる建築中のモデルハウスで構造見学会が開催されることもあります。
完成したら隠れてしまう内部構造についてわかりやすく説明してくれますが、実際に購入する区画の住宅がそのようにきちんと施工されることとは別問題です。
現地の構造見学会では、生活の利便性など周辺環境の確認に重点を置いた構造見学会に行くなら周辺環境の確認を目的にほうが得策。
購入を決めるまでに時間的な余裕もあるので、よくチェックして環境がよくないのなら見送ればよいのです。
現地で判明した売主からの直接購入は難しい物件の住所がわかれば、別に業者がいなくても外観や立地条件、周辺環境などはわかります。
ここでちょっと問題なのは、仲介業者のチラシを見て現地に行ったら、売主の看板が出ていた場合。
その物件が気に入ったのだけど、仲介手数料の３％を支払いたくない…しかし、直接売主から購入しようとしてもダメな場合がほとんどです。
それは、不動産業者には横のつながりがあり、仲介手数料で食べている仲介業者は、バイパスされてしまうと生活が成り立たなくなってしまうから。
売主もその辺を客に説明して、仲介手数料を払ってもらうことにしているのです。
不意打ちでモデル八ウスを見学すると、シック八ウスなどの住宅性能がわかる。
アボなしで突然訪ねると住宅の基本性能をつかめる聯現地へ行って電話するモデルハウスには予約なしで見学できるところと、予約が必要なところがあります。
平日なら予約なしでも現地へ行ってから電話すれば、営業マンが説明をしてくれるでしょう。
モデルハウスを突然訪ねて見学するメリットは、その分譲住宅の基本性能がつかめることです。
見学会が催される土日、販売業者は少なくても１時間前には現地で準備を始めています。
窓を開けて空気を入れ換えた後、冷暖房のスイッチを入れます。
聯住み心地がわかるところが平日に突然訪ねた場合は、締め切った室内にシックハウス症候群につながる化学物質の匂いが立ちこめていないか、冷暖房のスイッチを入れてからの利き具合を実際に身体で確認できるのです。
シックハウスヘの対応や冷暖房効率にかかわる断熱などは、業者が建築する住宅の基本性能や住み心地にかかわる重要ポイントです。
モデル八ウスは気軽に見学しよう不動産会社の営業マンはしつこいという印象があるのか、気軽にモデルハウスに行けない人もいます。
しかし、まったく買う意思がない人が見学しにきても業者はいっこうに気にしていません。
そのまま会社に連れて行かれてしまっては、正常な判断ができなくなり、百戦錬磨の営業マンに買う気もないのに買わされてしまうことになりかねません。
ただし、名前も名のらず資料だけをもらおうとするのはルール違反。
どれだけアンケートに記入してもらえたかで営業マンの仕事ぶりが判断されるからです。
あとからＤＭが頻繁に送ってこられるのは覚悟しなければいけませんが、モデルハウスを見学して営業マンの話を聞くことはけっしてムダにはならないはずです。
ただし、他の物件も見てくださいと言われて仲介業者の車に乗るのは要注意。
平成１２年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品質確保促進法）」が施行され、この法律に基づく「住宅性能評価書」を取得している物件は、安心な住まいを選ぶ一つの目安となりました。
性能評価を行うのは国が指定した住宅性能評価機関の専門家。
これをまとめた評価書には「設計住宅性能評価」と「建設住宅性能評価」とがあります。
鰯設計住宅性能評価設計住宅性能評価は、図面や仕様書などによって構造の安定やシックハウス対策など9分野28項目にわたりチェックされます。
住宅の完成前に契約を結ぶ場合、購入契約書にこの評価害が添付されると、評価書どおりに建設されなかった場合に売主の責任を問うことができます。
職建設住宅性能評価建設住宅性能評価は、設計性能評価書の通りに住宅が建築されているかを評価し、建築中と完成時に現場検査が行われます。
これが交付された住宅でトラブルが発生した場合は、国士交通大臣が指定する「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理を申請することができます。
公庫融資可とある物件は信頼性が高い不動産広告に「公庫融資可」や「公庫耐久性仕様」などの表示があれば、信頼性の高い物件(公庫融資対象建売住宅確認害が交付されている住宅)であることも示しています。
公庫融資の必要条件を満たしている物件は、構造材や基礎などの基準･工法が建築基準法に勝る規定で設計され現場審査も行われます。
住宅金融公庫は独立行政法人への移行が決まり業務が縮小されていますが、公庫融資を使わなくても、公庫仕様住宅の購入は欠陥住宅を避ける指標となります。
第三者監理で施工が行われていれば安心住宅性能評価書や公庫融資が付いた物件でも、欠陥住宅がまったくないとはいえません。
現場審査で指摘されたミスを補修することなく施工を続けて欠陥が出宅は防げると言われています。
国士交通省でもホームページ上で欠陥住宅をなくす工事監理の重要性をＰＲしています。
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